売っても
住み続けられる
リースバックは、自宅を売却して、そのまま賃貸として住み続ける仕組みです。売却と賃貸を組み合わせた形になります。
「家を売る」と「引っ越す」は必ずしもセットではありません。この2つを切り離せるのがリースバックです。
仕組み
①自宅を事業者に売却する。所有権が移り、売却代金がまとまって手に入ります。
②同じ家に賃貸契約で住む。買主が貸主になり、以後は家賃を払って住み続けます。
③将来的に買い戻せる契約もある。買戻しの特約が付く場合があります。ただし全ての契約に付くわけではありません。
つまり「所有」から「賃貸」に変わるが、住む場所は変わらないという形です。
自宅がいくらになるか無料で査定してもらう
条件は物件によって大きく変わります。まず金額を知らないと判断できません。
- 査定・相談は無料です
- 住み続けたまま資金化できる仕組みです
- 条件は物件と契約内容により変わります
向いているケース
1. まとまった資金が必要だが、引っ越したくない。子どもの学校、通院先、近所付き合い。生活の基盤を変えずに資金化できるのが最大の特徴です。
2. 住宅ローンの返済が負担になっている。売却代金でローンを完済し、以後は家賃だけにする形。
3. 事業資金が必要な自営業者。不動産を担保に借りるのではなく、売却して資金化する方法です。
4. 相続で揉めそうな不動産を現金化しておきたい。分けにくい資産を、分けやすい形に変えておく。
5. 老後資金を確保したい。年金だけでは不足する分を補う手段として検討されます。
注意すべき点
必ず確認すること
①売却価格は市場価格より低くなる傾向がある。事業者は賃貸として運用する前提で買うため、通常の売却より安くなるのが一般的です。
②家賃が発生する。売却代金と家賃の総額を、住む年数で計算して比べる必要があります。
③賃貸契約の種類を確認する。定期借家契約の場合、期間満了で契約が終了することがあります。
④買戻し価格は売却価格より高いのが通常。買い戻す前提なら、その金額を先に確認してください。
特に③は重要です。「ずっと住める」と思い込んで契約すると、後で想定が崩れます。契約書の賃貸借の条項を確認してください。
売ったあと、家賃がいくらになるか
家賃・契約期間・買戻し条件は事業者ごとに違います。比べてから決めてください。
- 査定・相談は無料です
- 住み続けたまま資金化できる仕組みです
- 条件は物件と契約内容により変わります
他の方法との違い
通常の売却。価格は高くなりやすいが、引っ越しが必要です。
不動産担保ローン。所有権は残りますが、借入なので返済義務が続きます。審査で年齢や収入が問われます。
リバースモーゲージ。自宅を担保に借り、死亡時に売却して返す仕組み。対象が高齢者に限られ、物件の条件も厳しいことが多いです。
リースバック。所有権は手放すが、住み続けられて、借入ではないため返済義務がありません。
どれが良いかは「いつまで住むか」と「返済能力があるか」で分かれます。→ 検討の流れ
自宅を資金化する方法を並べる
| 方法 | 住み続けられるか | 受け取る金額の傾向 | 毎月の負担 | 主な制約 |
|---|---|---|---|---|
| リースバック | 住み続けられる | 市場価格より低くなる傾向 | 家賃が発生 | 賃貸借契約の期間と更新条件 |
| 通常の売却 | 住み替えが必要 | 市場価格に近い | なし（転居先の費用は別） | 引越しが前提 |
| リバースモーゲージ | 住み続けられる | 融資枠として設定 | 利息のみの返済が一般的 | 年齢・物件・相続人の同意など条件が多い |
| 不動産担保ローン | 住み続けられる | 融資額として設定 | 元利の返済 | 返済が滞ると担保権の実行 |
リースバックは売却と賃貸を同時に行う契約です。住み続けられる代わりに、受け取る金額は市場価格より低くなり、家賃が発生します。この2点が対価だと理解してから比べてください。
何年住むかで、総額がどう変わるか
- ① 受け取る売却代金円
- ② 月額の家賃円／月
- ③ 住む予定年数年
- ④ ② × 12 × ③ ＝ 家賃の総額円
- ⑤ ① − ④ ＝ 手元に残る計算上の金額円
- ⑥ 通常売却の想定価格 − 転居費用 ＝ 比較対象円
⑤と⑥を並べて初めて比較になります。住む年数が長いほど、④が効いてきます。
検討の手順
- ① 何のために資金が必要かをはっきりさせる一時的な資金か、生活費の継続的な補填か。後者なら、この方法だけでは解決しません。
- ② 何年住む想定かを決める家賃の総額が決まります。ここが曖昧だと比較ができません。
- ③ 通常売却の相場を調べる複数社の査定を取ります。比較対象がないと、提示額の妥当性を判断できません。
- ④ 賃貸借契約の種類を確認する普通借家契約か定期借家契約か。定期借家の場合、期間満了で終了します。
- ⑤ 買い戻しの条件を書面で確認する買い戻せる場合、その価格と期限。口頭の説明ではなく契約書で確認してください。
契約前に確認する項目
- 売却価格と、通常売却した場合の相場との差
- 家賃の金額と、改定の条件（何年ごとに、どの基準で）
- 賃貸借契約の種類（普通借家か定期借家か）と期間
- 契約期間満了後に住み続けられるか、その条件
- 買い戻しの可否・価格・期限
- 修繕費や固定資産税の負担が誰に移るか
- 契約する相手の宅地建物取引業の免許番号
状況別の判断
資金が必要な理由と期間によって、比べるべき相手が変わります。
老後の生活資金を確保したい
受け取った資金と、これから支払う家賃の総額を並べてください。住む年数が長いほど、家賃の累計が効いてきます。
リバースモーゲージなど、他の制度と比べる価値があります。自治体や社会福祉協議会に相談窓口がある場合もあります。
事業資金が一時的に必要
期間が限定されているなら、買い戻しの条件が重要になります。価格と期限を書面で確認してください。
不動産担保ローンなど、所有権を手放さない方法とも比べてください。
住宅ローンが残っている
売却代金でローンを完済できるかが前提条件になります。残債が売却額を上回る場合、この方法は成立しません。
まず残債と、複数社の査定額を確認してください。
家族に相談していない
所有権が移る契約です。相続にも関わるため、家族と共有しておくことをおすすめします。
その場で決めるよう促される場合は、いったん持ち帰って構いません。
よくある疑問
なぜ売却価格が市場より低くなるのですか。
買主は、賃貸に出した状態の物件を保有することになるため、通常の売買とは前提が異なります。空き家として自由に処分できないぶん、価格に反映されます。
住み続けられることの対価だと考えると、構造が理解しやすくなります。
家賃はどう決まりますか。
売却価格と、想定される利回りから設定されるのが一般的です。周辺の賃料相場とは必ずしも一致しません。
改定の条件（何年ごとに、どの基準で見直すか）も契約書で確認してください。
ずっと住み続けられますか。
賃貸借契約の種類によります。定期借家契約の場合、期間満了で契約が終了します。再契約の可否は別の話です。
「住み続けられる」という説明を受けたら、契約の種類と期間を書面で確認してください。
買い戻すことはできますか。
買い戻しの取り決めがある契約と、ない契約があります。ある場合も、価格と期限が設定されます。
買い戻し価格は売却価格より高く設定されるのが一般的です。条件を書面で確認してください。
固定資産税や修繕費はどうなりますか。
所有権が移るため、固定資産税は原則として新しい所有者の負担になります。修繕については契約によります。
設備の故障時に誰が負担するかを、契約前に確認してください。
住宅ローンが残っていても使えますか。
売却代金でローンを完済できることが前提になります。残債が上回る場合、成立しません。
まず残債額と査定額を確認してください。
相談先はありますか。
契約相手が宅地建物取引業の免許を持っているかは、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで確認できます。
契約内容に不安がある場合、国民生活センターや、自治体の消費生活センターに相談窓口があります。
よくある失敗
通常売却の相場を調べずに契約した
比較対象がないと、提示額が妥当か判断できません。複数社の査定を取ってください。
賃貸借契約の種類を確認しなかった
定期借家の場合、期間満了で終了します。「住み続けられる」の意味が変わります。
家族に相談せずに進めた
所有権が移り、相続にも関わります。共有しておくべき判断です。
この分野で混同されやすい言葉
| 言葉 | 意味 | 判断への影響 |
|---|---|---|
| 普通借家契約 | 更新が前提の賃貸借契約 | 住み続けやすい |
| 定期借家契約 | 期間満了で終了する賃貸借契約 | 再契約の保証はない |
| 買い戻し特約 | 将来買い戻せる取り決め | 価格と期限を書面で確認 |
| リバースモーゲージ | 自宅を担保に融資を受ける仕組み | 所有権は移らない |
判断の流れ（まとめ）
順序は「資金が要る理由」→「何年住むか」→「通常売却の相場を調べる」→「賃貸借契約の種類を確認」→「買い戻し条件を書面で」です。住む年数が長いほど、家賃の累計が受取額を削ります。年数を決めないと比較が成立しません。「住み続けられる」の中身は契約の種類で決まります。説明ではなく契約書で確認してください。
相談する前に手元にそろえるもの
- 登記事項証明書所有者と、抵当権の設定状況が分かります。法務局で取得できます。
- 住宅ローンの残高証明残債が売却額を上回ると成立しません。最初に確認すべき数字です。
- 固定資産税の納税通知書評価額の目安と、現在の負担額が分かります。
- 複数社の査定書通常売却した場合の相場。比較対象がないと判断できません。
- 間取り図・建築時の資料建物の状態を説明する材料になります。
提示された条件で、必ず書面を求める項目
- 売却価格と、その算定根拠
- 家賃の金額・改定の時期と基準
- 賃貸借契約の種類（普通借家か定期借家か）と期間
- 契約期間満了後の取り扱い
- 買い戻しの可否・価格・期限
- 修繕費と固定資産税の負担区分
リースバックの基礎ガイドの記事一覧
一次情報の確認先
このページに書いたことは、以下の公的機関の公表情報で確かめています。制度は変わることがあるので、確かめた日を各所に書き、確認先も置いています。